Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi

Abstract

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, inşaat sözleşmelerinin bir türüdür. Özel bir tür olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, belirlenen bağımsız bölümleri yapmayı taahhüt ederken arsa sahibi de, belli arsa paylarını devretmeyi taahhüt eder. Müteahhit yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden tapuda pay geçirme yükümlülüğünü içerdiği için, hem inşaat yapma, hem satış vaadi sözleşmelerini bünyesinde birleştiren özel bir tiptir. Yargıtay kararlarında da çift tipli sözleşme olarak nitelendirilmektedir. Teoride karma sözleşmelere hangi hükümlerin uygulanacağı konusunda çeşitli görüşler ileri sürülmüştür. Doktrinde yaratma (kıyas) teorisinin uygulanması gerektiği kabul edilmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri için taşınmaz satımı ile istisna sözleşmesine ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanabilecektir. Hükümlerin uygulanmasında çatışma olduğu zaman, tarafların sözleşmedeki amaçları ve tarafların menfaatleri göz önüne alınarak hakkaniyet çerçevesinde karar verilecektir. Şayet bir sonuç elde edilemezse örf ve adet hukukuna başvurulacak, bundan da bir sonuç elde edilemediği takdirde hakim TMK m. 1'e göre hukuk kuralı yaratacaktır.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin bir takım borçları bulunmaktadır. Bunlar; yapıyı sözleşmeye uygun bir şekilde yapma ve zamanında teslim etmedir. Ayrıca yapının ayıplı olduğu durumlarda müteahhidin arsa sahibine karşı ayıba karşı tekeffül borçu da bulunmaktadır. Arsa sahibinin borçları ise; arsa paylarını devretme ve inşaatın yapılması için kendisine düşen yükümlülüklerini yerine getirmedir.Doktirinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ani edimli sözleşmeler mi yoksa sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmeler mi olduğu tartışma konusudur. Ani edimli borç ilişkilerinde edimin ifasıyla borcun sona ermesi aynı anda gerçekleşmektedir. Alacaklı ifaya ilişkin menfaatini borcun sona ermesi anında sağlar. Sürekli borç ilişkisi doğuran edimlerde ise taraflar arasında sürekli bir borç ilişkisi bulunmakta ve borçlar da zaman içerisinde bölümler halinde ifa edilmektedir. Şayet borç ilişkisinin sürekli olduğunu kabul edersek, arsa sahibi sözleşmeyi sona erdirdiğinde, sözleşme ileriye yönelik sonuç doğuracağı için yerine getirilmiş kısımlar varlığını koruyacaktır. Fakat borç ilişkisinin ani edimli olduğunu kabul edersek de sözleşme geçmişe etkili bir şekilde ortadan kalkacağı için müteahhit o ana kadar yapmış olduğu işlerin karşılığını sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak isteyebilecektir.