Antalya’da konut fiyatlarını etkileyen faktörler: Hedonik yaklaşım

Abstract

Konut harcamaları tasarruf, tüketim ve yatırım kararı açısından servet üzerinde önemli bir etkiye sahiptir ve ekonomik aktiviteler ile yakından ilişkilidir. 1970?lerin başından itibaren gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde finansal serbestleşme ve küreselleşme başlamıştır. Finansal sistemdeki bu gelişme bankacılık sistemi için büyük fırsatlar yaratmıştır. Ekonomi üzerinde gözlenen, konut fiyatlarındaki hızlı artışın olumlu etkileri nedeniyle, bankalar riskli subprime borçlulara kredi genişletmeye başlamıştır. Özellikle ABD konut piyasasında oluşan aşırı kâr, Ağustos 2007'de konut balonu ile sonuçlanmıştır. Dünya?da birçok ülkeyi etkiyen bu kriz konut piyasasının önemini göstermiştir. Bu çalışmanın amacı, Antalya?da konut özelliklerinin, konut fiyatlarını nasıl etkilediğini analiz etmektir. Veri seti Antalya?nın merkez ilçesindeki (Muratpaşa, Konyaaltı, Kepez) konut piyasasına ait 2067 adet gözlemi kapsamaktadır. Bu gözlemler, internet üzerinden, emlak sitelerine dayalı bir araştırma ile elde edilmiştir. Literatür taraması, birçok çalışmada hedonik fiyat endeksi yönteminin kullanıldığını göstermektedir. Heterojen bir malı oluşturan karakteristiklerin her birinin, o malın fiyatı üzerindeki etkisi hedonik model olarak tanımlanabilir. Konut karakteristiklerinin heterojen yapısı nedeniyle, hedonik fiyat modeli konut piyasası araştırmalarında sıkça kullanılmaktadır. Bu nedenle bu çalışmada hedonik fiyat yöntemi tercih edilmiştir. Çalışma üç bölümden oluşmaktadır. İlk bölümde dünya çapında, Türkiye?de ve Antalya'da konut fiyatları açıklanmıştır. İkinci bölümde literatür taraması, teorik çerçeve ve hedonik model açıklanmış ve üçüncü bölümde ise hedonik fiyat denklemlerinin ampirik sonuçları açıklanmıştır. Öncelikle sonuçlar betimsel olarak sunulmuş ardından konut fiyatları ile ilgili ekonomik analiz yapılmıştır. Buna ek olarak bu çalışmada, farklı bölgelerde, konut fiyatlarının belirleyicilerindeki farklılıkları tespit etmek için, gelir düzeylerine göre üç farklı model (düşük-orta-yüksek gelir düzeyi) yaratılmış ve her gelir düzeyi için standart hedonik denklemler tahmin edilmiş ve ortaya çıkan sonuçlar birbirleriyle karşılaştırılmıştır. Sonuçlar, konut fiyatlarını etkiyen en önemli özelliğin konut genişliği (m2) olduğunu göstermiştir. Özellikle yüksek gelir seviyelerinde, konut fiyatları, konut genişliği (m2) ile önemli ölçüde açıklanabilmektedir. Konut fiyatlarını etkileyen diğer önemli değişkenler ise gelir düzeyi, denize olan mesafe, manzara, kapıcı, asansör, yüzme havuzu, ısınma tipi ve garaj olarak bulunmuştur. Sonuçlar göstermektedir ki konut fiyatlarının tahmin edilmesi her semtte her şehirde ve her ülkede farklılık göstermektedir.