Yatırım projelerinin değerlendirilmesi ve kent ucu konut sistemleri için bir uygulama

Abstract

Yatırım projelerinin hayata geçirilmeden önce ayrıntılı olarak incelenmesi gereklidir. Bu çalışmada kent ucunda gerçekleştirilmesi düşünülen 62 konutluk bir site inşaatının fizibilite incelemeleri ve yatırım değerlendirmeleri yapılmıştır. Birinci bölümde yatırımın ve yatırım projesinin tanımı, amacı ve kapsamı anlatılmıştır. Daha sonra ise yatırım projelerinin sınıflandırılması ve değerleme gerekliliği hakkında bilgiler verilmiştir. İkinci bölümde, yatırım projelerinin hazırlanmasının ve değerlendirilmesinin önemi ve aşamaları anlatıldıktan sonra fizibilite etüdünün aşamaları olan pazar analizi, teknik analiz, finansal analiz ve değerlendirme teknikleri incelenmiştir. Daha sonra ise kesin proje, yatırım projelerini izleme teknikleri, deneme üretimi ve kesin üretime geçiş safhaları anlatılmıştır. Üçüncü bölümde, yerleşim ve konut kavranılan hakkında bilgiler verildikten sonra konut sektörünün ekonomideki yeri ve önemi, gayri safi milli hasıla içindeki yeri, yatırımlar içindeki yeri, istihdam ve işgücü açısından önemi, diğer sektörler açısından önemi ve konjonktürel etkisi incelenmiştir. Dördüncü bölümde, konut ihtiyacının saptanması; statik ve dinamik konut ihtiyacı olarak ikiye ayrılarak incelenmiştir. Konut arzı hakkında bilgi verildikten sonra konut arzım belirleyen finansman, maliyetler, vergi politikası, kredi politikası, girişimcilik ve diğer faktörler incelenmiştir. Ardından konut talebi ve bunu belirleyen demografik etmenler, kentleşme ve göç, gelir artışı ve tasarruf, yenileme ihtiyacı, alternatif yatırım imkanları ve konut talebini belirleyen diğer etmenler incelenmiştir. Beşinci bölümde, gelecek yıllarda, Türkiye'deki konut talebinin ne kadar olacağını bulabilmek için bir model geliştirilmiştir. Bu bölümde konut talebini etkilemesi olası birçok faktör incelenmiş ve uygun görülenleri anlamlı bir sonuç verecek şekilde değerlendirilmiş, bunun sonucunda gelecek yıllarda Türkiye'deki tahmini konut talebini veren model oluşturulmuştur. Altıncı bölümde, kentsel değişim süreci hakkında bilgi verilmiştir.IX Yedinci bölümde, kent ucu yerleşimlerinde kullanılan prefabrik modüler konutlar, kütük evler,betonarme evler ve taş evler hakkında bilgi verilmiştir. Sekizinci bölümde, kent ucu yerleşimlerinde kullanılan çeşitli ev tipleri için maliyet analizleri yapılmıştır. Prefabrik modüler konutlar ve kütük evlerin maliyetleri direk imalatçı ve ithalatçı firmalardan alınmıştır. Betonarme evlerin maliyetleri belirlenirken öncelikle tek aile ev tipleri ve özellikleri belirlenmiş, daha sonra tek aile evleri için imalatlar ve imalat listeleri belirlenmiştir. Tek aile evlerine ait imalat miktarları belirlendikten sonra imalat miktarlarını saptama yöntemleri hakkında bilgi verilmiştir. Tek aile evlerine ait imalat fiyatları; iç bitirme imalatlarının, iç donatı imalatlarının ve sabit imalatların fiyatlandırılmasının ayrı ayrı incelenmesi ile elde edilmiştir. Dokuzuncu bölümde, kent ucu yerleşimlerinin nasıl dizayn edilmesi gerektiği incelenmiştir. Bu bölümün birinci alt başlığı olan konumsal özelliklerde; istihdam bölgelerine yakınlık, çevredeki okulların kalitesi, çevrenin sosyal sınıfı, yerel mağazalara yakınlık ve fiziksel çevre kalitesi incelenmiştir. İkinci alt başlık olan fiziksel özelliklerde; yerleşim biriminin boyutu, yerleşim bölgesinin topografyası, zemin koşulları ve mevcut toprak örtüsünün önemi anlatılmıştır.Üçüncü alt başlık olan yerleşim dizayn elementlerinde; yoğunluk, güneş ışığı ve manzara, halka açık bölgeler, gizlilik, güvenlik, özel bahçeler, yollar, otoparklar, yürüyüş yollan, peysaj, çocukların oyun alanları ve rekreasyonal konforlar incelenmiştir. Onuncu bölüm uygulama bölümüdür. Bu bölümün başında site modellemesi yapılmış ve anket sonuçlan hakkında bilgi verilmiştir. Sitenin parselasyon planı verildikten sonra alt 'imalatlar ve bu imalatların süreleri belirlenmiştir. Bu imalatlara göre her bir villanın inşaat sürecinin gantt şeması çizildikten sonra site inşaatının aylık planlaması yapılmış ve aylık giderler, alt imalatların maliyetlerine göre belirlenmiştir. Daha sonra projenin mali etüdü yapılmıştır. Bu bölümde aylar itibari ile sabit yatırım giderleri dağılımı, amortismanlar, işletme giderleri belirlenmiş ve bunların sonucunda her bir evin satış fiyatının ne kadar olacağı ve ödeme planı ortaya çıkarılmıştır. Enflasyona dayalı bir ödeme planı düşünüldüğünden; gelecekteki gider ve gelirlerin ne kadar olacağı tahmini yapılmış, bunun sonucunda proforma gelir ve nakit akımları elde edilmiştir. Geri ödeme süresi, nakit akımlarının net bugünkü değerleri, iç karlılık oram bulunmuş ve karlılık analizi yapılmıştır.Sonuç bölümünde, yapılan etüdler ve uygulanan anketin sonuçlan değerlendirilerek projemizin eksik ve başarılı yönleri tartışılmış; projenin başarıya ulaşıp ulaşmayacağı hakkında yorumlar yapılmıştır.